При проведении экономических преобразований реформаторы ориентировались в большей степени на опыт России. В дальнейшем именно российские специалисты участвовали в выработке первой ваучерной программы приватизации. Российский подход нашёл своё отражение также в вопросе приватизации жилищного фонда. Закон от 26 января 1993 года № 463, давший старт приватизации жилья в республике, заимствовал отдельные принципы и положения соответствующего Закона РСФСР 1991 г.
Надо сказать, жилищная приватизация нашла горячую поддержку со стороны общества. Бесплатная раздача квартир в собственность, по задумке авторов реформ, должно было как можно скорее внедрить рыночные принципы среди широкого слоя городского населения. Сами граждане, получившие квартиры даром, отныне могли их продавать, обменивать, передавать по наследству, оставлять в качестве залога для обеспечения исполнения обязательств, например кредита. Недостатки подобной приватизации стали очевидны лишь спустя несколько лет, когда стало ясно, что порочная российская практика препятствует эффективной жилищной политике.
Российский подход к приватизации жилищного фонда заключался в том, что многоквартирные дома переходили в частную собственность не как единое целое, а как сумма сложения частных квартир. Проблема состояла в том, что многоквартирный дом – это не только сами квартиры, но и внутридомовые помещения, межквартирные лестничные площадки, подвалы, крыши, лифты, инженерные коммуникации, придомовая территория. Всё это имущество нуждается в постоянном обслуживании. Но кто именно должен был заниматься этим вопросом, оставалось неясно. Формально решения по управлению домом принимали сами жильцы. Вместе с тем, поскольку такая форма объединения не имела какого-либо юридического статуса, на практике получалось, что бремя содержания дома несут все и в то же время никто. Жильцы категорически не желали участвовать в управлении домом. Всё, что находится за пределами входной двери, собственники квартир воспринимали как «несвоё», «чужое». Поэтому обслуживанием домов занялись государственные жилищно-эксплуатационные конторы с сопутствующими последствиями: низкая эффективность, коррупциоёмкость, непрозрачность расходуемых средств. Как итог – общая запущенность жилищной инфраструктуры.
Понимая пагубность подобного положения дел, власти принялись спешно исправлять ситуацию. В закон о приватизации 1993 г. была внесена поправка. Теперь статья 141 Жилищного кодекса Азербайджанской Республики предусматривает в качестве способа управления домом выбор в пользу учреждения объединения собственников жилья (ОСЖ). ОСЖ – это максимально приближенный аналог европейского кондоминиума. Квартира в кондоминиуме выступает как доля в общем владении. Жильцы кондоминиума в свою очередь избирают председателя или председателей в орган управления (homeowner association), который принимает решения, связанные с обслуживанием многоквартирного здания. Преимущество такого подхода очевидны: полное самоуправление, контроль расходования средств со стороны жильцов, их заинтересованность в надлежащем состоянии дома. Пока процесс перевода жилья в ОСЖ продвигается медленно, но лёд, так сказать, тронулся.
В то же самое время нельзя не упомянуть, что непродуманная приватизация нанесла колоссальный ущерб рынку аренды жилья. Если в европейских странах подавляющее большинство граждан живет в съемном жилье, то в Азербайджане, напротив, такая форма жительства не получила развитие по той простой причине, что абсолютное большинство квартир находится в частной собственности. Дело тут вовсе не в «западопоклонничестве», а в том, что это обстоятельство серьезнейшим образом влияет на городскую инфраструктуру: затруднённость смены места жительства является причиной маятниковой миграции в Бакинской агломерации, а отсутствие цивилизованного рынка арендного жилья создаёт предпосылки для появления теневого сектора.
Немаловажно и то, что съемная недвижимость могла бы стать решением проблемы обеспечения недорогим жильём социально незащищенных слоёв, малоимущих граждан, молодежи. Популистские меры, наподобие снижения банковских ставок, программ льготных ипотечных кредитов, приводят лишь к повышению долговой нагрузки населения и надуванию спекулятивных пузырей на рынке недвижимости. Опыт стран Европы и США демонстрирует, что социальный жилой фонд и доходные дома позволяют удовлетворить спрос на доступное жилье. В отличие от кондоминиума, социальный жильё и доходные дома это единоличные домовладения, устроенные по принципу «один дом – один собственник». Жилые помещения в них предназначены исключительно для сдачи в аренду. На долю, например, социального сектора в 2015 г. приходилось в Германии – 20% от общего жилья, во Франции – 12%, Дании – 24%, Бельгии – 6%.
Авгиевы конюшни, доставшиеся нам из 90-х, разгребать так или иначе всё равно придётся. Для начала следует добиться задачи перевода всего оставшегося жилья в статус ОСЖ и принятия государственной программы строительства социального жилья. Целью этих мер является придать городам страны статус комфортных для жизни.
